청약 단지 분석 – 김포 풍무역세권 수자인 그라센트 1차

안녕하세요. 내집가이드입니다.
오늘은 김포의 핵심 입지 중 하나로 주목받고 있는 풍무역세권 수자인 그라센트 1차의 청약 정보에 대해 알아보겠습니다.

김포 풍무역세권 수자인 그라센트 1차 기본 정보

• 위치 : 김포 풍무역세권 도시개발사업 B2블록
• 규모 : 지하 2층 / 지상 29층, 10개동
• 세대수 : 1,071세대
• 입주예정 : 2029년 1월 예정

입주자 모집공고일은 25년 11월 7일입니다.
청약 자격 판단 기준일이니 참고하면 될 것 같습니다.

입주예정일은 29년 1월로, 입주까지 3년 이상 남은 단지입니다.

비규제지역이지만, 도시개발사업구역 내 공급 주택으로 분양가상한제 적용 주택입니다.
이로 인해, 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년이 있습니다.

1,071세대 중 750세대가 84타입이고, 59타입은 321세대입니다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차 청약 개요

• 특별공급 : 25년 11월 17일
• 1순위 청약 : 25년 11월 18일
• 2순위 청약 : 25년 11월 19일
• 당첨자 발표 : 25년 11월 25일

1순위 청약 조건은 위와 같습니다.
청약통장 가입기간 12개월 경과한 수도권 거주자라면 1순위 청약이 가능합니다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차 분양가

84타입 7억원, 59타입 5.5억원 수준입니다.

발코니 확장비는 84타입 6.64억, 59타입은 5.3억 정도입니다.

발코니 확장비를 포함한 분양가는 아래와 같습니다.

• 84타입 분양가 : 713,140,000원
• 59A타입 분양가 : 563,660,000원
• 59B타입 분양가 : 562,530,000원

84타입 총 매수 금액은 7.1억, 59타입은 5.6억입니다.

계약금은 10%로 초기 매수 자금은 84타입은 7130만원, 59타입은 5630만원 정도가 필요합니다.

단지 배치도 & 평면도

현재 보여지는 바로는 207과 205동의 1,2호 라인이 근린 공원을 바라보는 뷰라 가장 좋아 보입니다.
전반적인 단지 구조는 잘 배치가 되있는 모습입니다.

201동부터 207동까지는 대부분 뷰가 나쁘지 않게 나옵니다.
위에서 언급했던 207동과 205동의 1,2호 라인이 좋아보입니다.
210동 같은 경우 2호의 튀어 나온 부분때문에 3호, 4호 라인은 일조량이 꾸준하게 들어오지는 않습니다.
208동의 2호부터 5호까지 남서향 타입들도 좋은 뷰가 나옵니다.

59A타입은 판상형 4베이에 주방과 거실 맞통풍 구조입니다.

방향만 반대로 되어 있고, 59A타입과 거의 동일한 구조입니다.

84타입도 59타입과 유사한 구조입니다.
사이즈만 큰 형태입니다.

전반적으로 모든 타입이 구조가 4베이 판상형 구조로 잘 빠졌습니다.

풍무역세권 수자인 그라센트 1차 입지

김포골드라인의 풍무역과 사우역 사이의 풍무역세권 도시개발구역 내 B2블럭의 위치입니다.
5호선 연장은 예비타당성 조사가 진행중입니다.
5호선이 연장되면 서울 접근성이 대폭 개선될 수 있으나, 아직은 먼 미래의 이야기 같습니다.

풍무역까지는 500M 정도 떨어져 있어 도보 5~10분 내로 접근이 가능한 위치입니다.

풍무역세권 수자인 그라센트 단지가 들어서는 풍무역세권은 주변이 전체적으로 개발이 되는 곳에 위치합니다.
이 때문에 현재 주변으로는 구획만 그려져있는 상태입니다.
단지의 왼쪽으로 그라센트 2차 단지가 예정되어 있는데, 해당 단지가 입주하게 되면 사우역의 구축 택지들과 연담화가 될 수 있습니다.

주변 시세

풍무역 아래쪽으로 신축으로 두개 단지가 있습니다.
2018년 식으로 입주 7년 정도 된 단지인데, 수자인 그라센트가 입주할 시점이 되면 10년차가 넘어가는 단지가 됩니다.
해당 단지 아래로도 도시개발구역이라 향후 풍무역세권 도시개발구역이 완성되면 이 단지보다는 높은 시세를 형성하게 될 것 입니다.

해당 단지의 전고점은 21년 10월로 8.5억 수준이였고, 최근에는 7억 내외의 시세로 거래가 이뤄지고 있습니다.

수자인 그라센트와 가장 가까운 곳에 위치한 신축 단지는 사우아이파크입니다.
풍무역세권 도시개발구역이 개발이 하나도 안 된 상태에서 사우역세권 구축 단지들 사이에 있는 유일한 신축 단지입니다.

해당 단지는 7.6억 전고점을 기록했고, 최근에는 6억 내외의 시세로 거래가 이뤄지고 있습니다.

두 단지 모두 상승의 흐름은 아니고, 바닥을 찍고 상승을 하다 약간의 하락을 하는 느낌의 흐름을 보이고 있습니다.

김포시 부동산 흐름

김포시의 매매지수는 위의 단지들 시세 흐름과 같이 바닥을 찍고 상승을 하다 완만하게 하락을 하고 있습니다.
미분양 흐름 또한, 25년 들어 쌓이는 모습을 보이기 시작합니다.

김포시 입주 물량만 보면 28년에 적정수요보다 많은 공급이 있지만, 전반적으로 공급 물량은 부족한 모습입니다.
이렇게만 보면 공급에 대한 리스크는 적어보이는데요.

김포 풍무역세권과 가까운 곳인 검단에 위와 같이 많은 공급 물량이 예정되어 있어 일정 수준 영향을 받을 것으로 보여집니다.

정리해보면,

오늘은 김포의 풍무역세권 수자인 그라센트 1차의 청약 정보에 대해 분석을 해봤습니다.
도시개발구역으로 분양가 상한제가 적용이 되있는 단지입니다.
이 때문에, 최근 경기도의 웬만한 분양단지도 84타입이 8억대 이상으로 분양이 되는 반면, 해당 단지는 7억 수준의 시세로 저렴하게 분양이 됩니다.

분양권 상한제 단지로 전매 제한이 3년인 단지로 투자로 접근하기에는 무리가 있습니다.
단타 투자를 통해 수익을 거둘 수 없는 곳이고, 장기로 들고가기에는 아쉬운 입지라고 보여집니다.

반면, 실거주를 생각한다면 분양권 상한제 단지이기 때문에 저렴하게 신축 단지를 매수할 수 있는 기회가 될 것입니다.
하지만, 주변이 계속해서 입주가 예정되어 있다보니 큰 시세 상승을 기대하기는 어려울 것 같습니다.